今天，杭州主城区出让了4宗地块，
包含3宗宅地和1宗商地。
3宗宅地，
分别位于十年没有宅地出让的望江单元；
库存稀缺的祥符东单元；
钱江新城二期首宗宅地的四堡七堡单元。
1.95%、
3%、
0%、
——这是今天杭州四块土地出让的溢价率，堪称“溢价率近于0%”，四堡七堡单元-R21-23地块更以起拍价成交，不到一小时，拍地结束。
成交详情↓
上周，不少业内人士在推测今天杭州的土拍价格会是多少，有些媒体也对热门地块如望江新城地块作了竞猜，大家总体预料到成交价会比较低，现在自持已不可能，溢价率大于20%以上的也鲜见，那么会在10-20%呢？
尤其是今天的主城区土拍，除了之江的商业留用地，望江新城宅地“首秀”、江湾新城首次挂牌，还有祥符热地，均是以往需火拼的热门地块，这样的结果能想到，但也有点“惊讶”。
望江地块地价不到3万元/㎡
滨江集团以1.95%溢价率拿下
其中，望江新城首宗宅地，由滨江集团以总价万元拿下，楼面价每平方米29976元，溢价率1.95%。
望江地块
-R22-16地块上，划拨供地建设18班幼儿园，地下室设置不少于2层且建筑面积不少于10000㎡，建设后无偿移交。
这样一来，考虑到配建公租房和幼儿园的成本，估算的实际起拍价为33542元/㎡。即便如此，在许多人看来，望江地块始终是一处“优质宅地”，按照目前的成交价格，已经低于大多数人的预期。
望江地块未来新房价格
基本可以参考南星板块周边待售项目
祥符东宅地拍出18363元/㎡
上海绿都正式入主
新房几近断供地祥符单元宅地由上海绿都以总价万元竞得，折合楼面价18363元/㎡，溢价率3%。
目前，祥符板块已无新房在售，仅万科项目待售。周边二手房均价在每平方米4万元左右。
江湾城20024元/㎡底价成交
起价高，配建多，房企出手谨慎
钱江新城二期的四堡七保单元宅地，由杭州中宸城镇建设有限公司，以底价万元竞得，折合楼面价每平方米20024元。
此外，位于之江单元的商业地块也以底价成交。
值得注意的是，该地块须配建18800㎡公共租赁住房，占比约26%。因此，折算实际楼面价约为每平方米28365元。
由于限价压力，城东目前并无新房入市，可以参考的周边二手房均价在每平方米3.4-3.7万元左右。
对此，杭州双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳分析认为：
一、 这些宅地，其起拍价都不低。表面起拍价高，若考虑土拍条件如配建公租房、幼儿园等设置条件，实际起拍价更高，如此一来，溢价率肯定低。
如望江新城的地块，考虑10%公租房、代建幼儿园等成本，实际成交价在34000元/㎡以上。
另外，如以起拍价成交的四堡七堡单元地块，配建的公租房高达约26%。公租房配建高不说，未来管理也是一大难题。
二、土地市场已处于供大于求28365，开发商要“掂量着拿地”。僧少粥多，拍卖价格也就高不了。
土地市场已历经2016/2017的土拍大年，现阶段的项目开发周期较长，很多地块拿地一年多都未能上市销售，开发商手中多存货而少余粮，拿地的积极性自然不高。
而有些楼面价高的地块，面对“高价改善市场的不确定性和需求下降的行情”，参与的开发商更少，土拍竞争减少，起拍价成交也成为可能。
预计接下来各地的土地市场，起拍价或略高成交，会是一个常态。
即便出现流拍，也很正常。
拿地宝研究院院长钱贤强说：“在市场没有明显的回暖信号之前，我觉得土地市场低溢价率可能会成为常态化的表现。市场一旦下行，它有一定的惯性和时间，不可能一下子扭转过来。比如说信心的累积、政策变好的形成以及市场客户需求的形成28365，这些都需要时间去累积，一旦下行了就有一个惯性在里面，会维持比较长的时间。那么，如果供大于求或者供求相对平衡的情况再长期持续的话，土地市场回到之前的火热状态是有点困难的。”
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